住宅ローンが滞り競売になりそう。売る事はできるのか
ある理由で収入が激減し、住宅ローンが払えなくなったお客様からのご相談。
相談に来られた時点ですでに7ヶ月滞納しており、銀行からは保証会社への債権譲渡の通知が来ておりました。
相談に来られた時点ですでに7ヶ月滞納しており、銀行からは保証会社への債権譲渡の通知が来ておりました。
住宅ローンが完済出来る価格以上で売却できれば、そんなに問題は無いのですが、今回のお客様は購入してから5年くらいしか経っていない上、税金の滞納があり差し押さえが入っておりました。ローンの残高はほとんで減っておらず、税金の支払いもあり、売却相場を考えると約500万円ほど不足すると予想されました。
まずは査定と物件調査。その後、販売開始前に銀行（保証会社）と売却と返済について、査定書を持っていきながら交渉開始。
売却が決まったわけだもないので、ここでの交渉は具体的なものではありませんが、売り出す事と販売価格、返済する意思があることを伝えて、販売開始となります。
しかし、販売開始後すぐ保証会社へ債権譲渡があり、競売申立てがされました。
競売が開始されると、今まで以上に売りにくくなります。それは、もし買主様が現れても、その価格では返済額が足りず抵当権の抹消をしてもらえない可能性もあるからです。
今回のケースでは、販売開始から1ヶ月ほどで買いたいと言うお客様が現れ事情を説明し、売買契約では、「銀行（保証会社）が抵当権の抹消に応じない場合は、白紙解約になるという特約」を盛り込みます。
これを買主様にご承諾頂くのが、とても難しいのですが、同時に保証会社との交渉も進めます。
この時は競売もある程度進んでおり、裁判所での物件の積算価格が出ておりましたので、保証会社との交渉はさほど難しくはありませんでしたが、税金の件で、都と区との交渉が難航。
それでも何とか調整して、無事、売却出来ました。
これを任意売却と呼び、知識と経験が必要なため、通常の売買しか取扱わない不動産会社では任意売却を進めるのが難しい場合があります。
出来ればローンが滞る前に販売を開始したほうが良いですね。
