不動産投資でキャピタルゲインを得るには
当社が管理させて頂いている築45年が経過した一棟マンション。オーナー様が購入されたのは平成27年。前所有者様はメンテナンスをほとんど行っていなかったため、購入後すぐ外壁補修と屋上防水を行いました。所有してから約3年が建ち、立て続けに2度の漏水がありました。
その２度の漏水は１階店舗に被害を及ぼし、数百万円の現状回復とテナント様への賠償金が発生しました。幸い火災保険と賠償責任保険に加入していたので、おおよその費用は保険でまかなう事ができました。
しかしこの先も漏水する可能性がありますので、老朽化したそのビルの配管を漏水しないようにしたいところですが、高圧洗浄することは不可能。たくさんの入居者がいらっしゃるので外配管にするしか方法はありませんが、オーナー様がこのビルをこの先も所有するのは、資金面で大きなリスクとなります。
さて、ここからが本題ですが、現在のオーナー様はこのビルを約3,500万円で購入。外壁補修と塗装、屋上防水を行い約1,000万円かかっています。所有して約3年。利回りは良く、購入から現在までの賃料収入は約1,500万円。
そして現在、投資不動産は銀行ローンが借りにくくなっている事、オリンピック景気や建築需要の終焉などの原因で、今後値下がりが予想されます。
売却するなら、今のタイミングしかないと思い、オーナー様に提案したところ、ぜひ売却して欲しいとのこと。出来るかぎりのキャピタルゲインを得る事が出来るよう、様々な手を尽くし、結果、5,400万円で売却する事が出来ました。
購入：3,500万円
修繕：1,000万円
賃料収入：1,500万円
売却：5,400万円
差益：2,400万円
実際には建物の減価償却や、登記費用・仲介手数料・修繕費・短期譲渡所得税などの経費がありますので、違う計算になりますが、キャピタルゲインを得た事に間違いはありません。
ちなみにこのビルは、建物の問題、入居者とのコミュニケーション等を考え、引き続き当社が管理するという条件付きで新オーナー様に購入して頂きました。
今は不動産投資でキャピタルゲインを得る事は、なかなか難しい事ではありますが、購入時期と売却時期、管理会社の販売能力・管理能力、そして管理会社とオーナー様との良好な関係が成り立つからこそ、キャピタルゲインを得る事ができるのだと思います。
（2018.04.27）
※キャピタルゲインとは
不動産や株式・債券など、保有している資産を売却することによって得られる売買差益のこと。