転勤で海外在住だが、帰国するので日本で家を買いたい
まず、住宅ローンを組めるかがポイントです。現金で購入される場合は、特に問題ありません。
海外在住の方が日本の住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、勤務先や頭金などが同条件の日本在住の方に比べ、審査基準が厳しくなったり時間が多くかかります。
しかし、赴任先に支店がある日本の銀行ですと現地での手続きも可能な他、当社が提携銀行に書類を持込み、手続きをする事も可能です。
<海外在住で住宅ローンを借りるポイント>
①帰国予定である
帰国予定であるご自身またはご家族が居住するための不動産購入である事が前提の住宅ローンにおいて、ご本人様もしくはご家族が帰国予定である。という事は審査において重要なポイントです。
②必要書類が揃う
住宅ローンの審査及び契約には、多数の必要書類が必要になります。日本在住であれば特に問題なく取得できるものが、海外在住の場合、取得できない事が多いです。(非居住者の為)
代わりに必要な書類やお勤め先でご用意いただく書類等もある為、確認が必要です。
※必要書類の違い
日本に住民票がある場合は、住民票・印鑑証明・運転免許証・保険証(社会保険・国民健康保険)・課税証明・源泉徴収票などで住宅ローンや登記の手続きを行いますが、海外に住所がある場合、上記のような日本の書類を取得することはできません。
代わりに、大使館や領事館が発行する、在留証明書・サイン証明書・就労証明書・所得を証明する書類、パスポート等が最低限必要となります。
また、住宅ローンの種類や借入する銀行によっては、帰国の辞令書が必要になる場合があります。
③資金内容が良い
貯金・年収・勤務先海外在住の方が住宅ローンを組む場合、頭金が少ない、フルローン、諸経費ローンを組むという方は、住宅ローン承認が難しい場合があります。というのも、海外在住の場合、連絡が取りにくい、審査時の書類が日本と違う等の理由から審査基準が厳しくなる事があるからです。
頭金は1割以上、諸経費は現金支払い、年収と住宅ローン年間支払額との比率は30%以内と言うのが理想的です。
<勤務先への在籍確認>
会社へ電話が行きます住宅ローンを借りる際、日本在住と同様、銀行から勤務先への在籍確認(電話)があります。日本の本社などで確認が取れる場合は良いのですが、ローンの種類(フラット35など)によっては、直接現地へお電話となる事があり、日本語が通じるか?ご本人へ取り次ぎが可能か?など調整が発生する場合があります。
<物件の内覧から引渡しまでの流れと注意点>
①インターネットで希望を絞って物件をチョイス
WEBで情報収集と絞込みまずは、ネットで情報を収集しましょう。
住みたい場所・物件価格などから物件を絞り、実際に見てみたいと思う物件があったら、取り扱っている不動産会社へ問い合わせましょう。(当社が確認する事も可能です。)
②実際に見ましょう
帰国して物件を見ましょう一時帰国の際に実際に希望の物件を見ましょう。
※その際、住宅ローンを利用される方は、事前審査も行いましょう。
☆欲しい物件が見つかった時、ローンの事前審査が済んでいると物件を押さえるのに有利です。
☆年末年始やお盆は長期休暇に入っている不動産会社が多いですので、前もって打合せしておいたほうが良いでしょう。
③購入申し込み
諸経費・月々の支払額・物件の気になる点・スケジュールがクリア⇒申込み!気に入った物件があったら、購入申し込みをしましょう。申込みにあたり、資金計画(月々の支払額や諸経費など)や、物件に対する質問等はどんどんしましょう。
④交渉成立・売買契約
日本に不在の場合⇒書類郵送金額や条件の交渉が成立すると、売買契約を結ぶことになります。
売買契約は、日本に帰国できれば、不動産会社などで契約となります。
帰国できない場合は、契約書類と住宅ローン本申込書(利用する場合)を郵送等で対応しております。
⑤不動産会社へ書類を返送
契約書類・住宅ローン本申込み等に記名押印後、当社へ返送頂きます。
ローン関係書類は当社が銀行へ持ち込みます。
⑥住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約)
ローン契約は帰国が必要です住宅ローンの本審査の承認が下りたら、ローンの契約(金銭消費貸借契約)となります。
これは必ずご本人が銀行へ行く必要がありますので、ご帰国下さい。
※物件の引渡し(残金決済・ローン契約から約1週間後)、日本に不在の場合は、この時に登記を担当する司法書士と面談して頂ければ、引渡し当日、買主様不在でも引渡しが可能です。親族の代理人が立会う事も可能です。(要委任状)
※この時に火災保険の手続きなども行いましょう。(当社でも手配可能ですお申し付け下さい)
⑦引渡し
引渡し住宅ローンを借りる銀行(現金払いの場合、払い出す銀行など)で行います。
売主様・買主様・司法書士・不動産会社が集まります。
買主様不在の場合は、引渡し終了後、当社から書類等を郵送、又は帰国後にお渡し致します。
<お引渡しまでの期間>
私の経験上、住宅ローンを借りる場合、海外在住の方の審査という事もあり、通常よりも時間がかかります。
(例 通常7営業日程度→10から14営業日など)
更に、書類の郵送が発生する場合、その往復の期間が必要です。
ですので、かなり余裕をもって購入予定を立てましょう。既に帰国日を決められているようでしたら、3か月前には購入物件を決める事をおススメします。
<リフォームが必要な場合>
中古物件をご購入でリフォームを希望される場合、お見積りから施行まで細かな打ち合わせが必要となります。
(内覧後、海外へ戻られた場合は、当社が窓口となり、リフォーム会社との対応も可能です。)
日本に不在のまま打ち合わせを進める事も多いですので、細かい対応(確認したい箇所などを代わりに見て報告してくれる等)をしてくれる不動産会社やリフォーム会社を選びましょう。
<住宅ローン減税について>
住宅ローン減税対象条件に注意現在、日本では住宅ローンの借入から一定期間対象となる減税がございます。
しかし、対象となるには、購入物件の引渡し日(残金決済)前に日本に住民票があり、その年の12月31日まで日本に住民票がある事、物件の延床面積50㎡以上ある事が必要です。
これを知らずに決済され、減税を受けられないというお問合せが税務署に多いそうですのでご注意下さい。
※平成28年度税制改正により、平成28年4月1日以後の住宅取得から、海外居住者が引渡し時に日本に住所を有しなくても、住宅ローン控除が適用されます。(住宅取得後6ヶ月以内に入居し、その年の12月31日まで日本に住民票がある事、物件の延床面積が50㎡以上ある事が必要です。)
※その後再び海外赴任になった場合、海外赴任中は減税されない場合があります。
※詳しくは税務署等にお問合わせ下さい。
※本事例に関しては、弊社取扱いの物件をご購入頂いたお客様の事例を参考までに記載しております。この件に関してのコンサルティング業務は行っておりませんので、ご質問頂いたとしてもお答えできかねます。予めご了承下さいませ。